Hipoteki po siedmiu procentach i rynek nieruchomości podzielony na dwie prędkości

Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych wraca do poziomów oprocentowania kredytów hipotecznych, które jeszcze niedawno wydawały się przeszłością. Stawki ponownie sięgnęły siedmiu procent, a komentatorzy łączą ten wzrost z niepokojem na rynkach finansowych wywołanym napięciami na Bliskim Wschodzie, które odbijają się na cenach energii i rentowności obligacji. Dla przeciętnego kupującego oznacza to po prostu wyższą comiesięczną ratę przy tej samej cenie nieruchomości, co dodatkowo ogranicza już wcześniej napiętą dostępność mieszkań.

Rynek w kształcie litery K

Ciekawszym zjawiskiem od samej stopy procentowej jest to, co dzieje się z cenami samych nieruchomości. Analitycy zwracają uwagę na coraz wyraźniejszy podział rynku na dwie prędkości, porównywany do tak zwanej gospodarki w kształcie litery K. W jednym z analizowanych miast najwyższy kwartyl cenowy domów wzrósł od 2023 roku o ponad trzynaście procent, podczas gdy najniższy kwartyl w tym samym czasie spadł o kilka procent. Innymi słowy, droższe nieruchomości drożeją, a najtańsze wciąż taniej, ponieważ kupujący z większym kapitałem są w stanie przełknąć wyższe stopy procentowe, a osoby kupujące pierwsze mieszkanie coraz częściej po prostu wypadają z rynku.

Nie tylko Stany Zjednoczone

W tym samym czasie w Kanadzie mieszkańcy dużych miast, takich jak Toronto, opisują narastającą presję jednocześnie na czynsze i raty kredytów hipotecznych, co pokazuje, że problem dostępności mieszkań nie jest wyłącznie amerykańską specyfiką, a raczej efektem globalnej polityki wysokich stóp procentowych utrzymywanej od kilku lat. Przy okazji tych dyskusji pojawia się jeszcze jeden, mniej oczywisty wątek: rosnąca frustracja kupujących na jakość obsługi ze strony pośredników w obrocie nieruchomościami. Część osób, które przeszły przez proces kupna lub sprzedaży domu, otwarcie mówi, że podstawowe zadania, takie jak poprawne opisanie metrażu czy typu nieruchomości w ogłoszeniu, coraz częściej wykonywane są niedbale, a proste narzędzia oparte na sztucznej inteligencji już teraz radzą sobie z tym lepiej niż część ludzkich agentów.

Dla obserwatorów rynku nieruchomości spoza Stanów Zjednoczonych i Kanady te dane są przydatnym punktem odniesienia. Pokazują, że wysokie stopy procentowe nie działają jednakowo na cały rynek, a raczej pogłębiają różnice między kupującymi z kapitałem i bez niego, niezależnie od tego, w którym kraju się mieszka.

Co to oznacza dla kredytobiorców w Polsce

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych nie przekłada się bezpośrednio na raty w Polsce, bo polskie kredyty zależą przede wszystkim od stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego i marż banków. Sytuacja na świecie wpływa jednak na nastroje na rynkach i koszt pieniądza, dlatego warto ją obserwować, zwłaszcza przed podjęciem decyzji o kredycie na wiele lat.

Jak liczy się oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce

Przy zmiennej stopie oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma dwóch części: wskaźnika referencyjnego i marży banku. Marża jest stała przez cały okres umowy, a wskaźnik zmienia się razem z sytuacją na rynku pieniężnym. W większości obecnych kredytów tym wskaźnikiem jest WIBOR 3M albo WIBOR 6M. Bank aktualizuje go co trzy lub sześć miesięcy, dlatego zmiana stóp procentowych NBP przekłada się na ratę kredytu hipotecznego z opóźnieniem. Coraz więcej osób wybiera też oprocentowanie okresowo stałe, zwykle na pięć lub siedem lat. Plusy i minusy obu wariantów porównujemy w tekście kredyt hipoteczny ze stałą czy zmienną stopą.

WIBOR, POLSTR i decyzje RPP

Wysokość WIBOR zależy przede wszystkim od stóp procentowych NBP, o których decyduje Rada Polityki Pieniężnej, a także od oczekiwań rynku co do kolejnych decyzji RPP. Dlatego WIBOR potrafi spadać lub rosnąć jeszcze przed samą obniżką lub podwyżką stóp. Aktualne stopy procentowe NBP i to, co oznaczają dla raty, omawiamy w tekście stopy procentowe stoją w miejscu.

Ważna zmiana dotyczy nowych umów. Trwa reforma wskaźników, w której WIBOR zastępuje POLSTR, wskaźnik oparty na rzeczywistych transakcjach jednodniowych między bankami. We wrześniu 2026 roku pierwsze banki zaczęły udzielać kredytów hipotecznych opartych na POLSTR, a według stanowiska KNF po 31 grudnia 2026 roku nowe umowy nie powinny już być zawierane w oparciu o WIBOR. Istniejące kredyty z WIBOR będą dalej obsługiwane, bo wskaźnik ma być wyznaczany na potrzeby dotychczasowych umów do końca 2036 roku. Jeśli wskaźnik w twojej umowie miałby się zmienić, bank powinien wcześniej o tym poinformować.

Zdolność kredytowa i ceny mieszkań

Oprocentowanie wpływa nie tylko na ratę, ale też na zdolność kredytową. Przy zmiennej stopie bank musi doliczyć do obliczeń bufor na wypadek wzrostu stóp, dlatego przy oprocentowaniu okresowo stałym zdolność bywa wyższa. Zanim złożysz wniosek, policz ratę w kilku wariantach, na przykład w naszym kalkulatorze raty kredytu.

Na pytanie, czy ceny mieszkań spadną, nikt nie zna wiarygodnej odpowiedzi. Przykład z rynku amerykańskiego pokazuje, że nawet przy wysokim oprocentowaniu ceny w różnych segmentach mogą zmieniać się w przeciwnych kierunkach. Zamiast czekać na idealny moment, lepiej sprawdzić, czy rata pozostanie bezpieczna dla domowego budżetu także po wzroście stóp. Dane o cenach mieszkań w Polsce regularnie publikują NBP i GUS.

Szerzej o tym, co z sytuacji za granicą wynika dla polskiego kredytobiorcy, piszemy w tekście kredyty hipoteczne drożeją na świecie. Jeśli wybierasz ofertę, przeczytaj też porównanie kredyt hipoteczny ze stałą czy zmienną stopą w 2026 roku.

Najczęstsze pytania

Co to jest WIBOR 3M?
To wskaźnik pokazujący, ile kosztuje pożyczenie pieniędzy między bankami na trzy miesiące. W kredycie ze zmienną stopą WIBOR 3M jest jedną z dwóch części oprocentowania, obok marży banku, a bank aktualizuje go w racie co trzy miesiące.

Czym POLSTR różni się od WIBOR?
POLSTR wylicza się z rzeczywistych transakcji jednodniowych zawartych na rynku, a nie z kwotowań banków, jak było w przypadku WIBOR. W kredytach stosuje się jego wersję składaną, na przykład POLSTR 1M Stopa Składana, wyliczaną z notowań z minionego okresu. Od 2027 roku nowe kredyty o zmiennej stopie mają być oparte właśnie na nim.

Czy mój kredyt z WIBOR zmieni się na POLSTR?
Na razie istniejące umowy z WIBOR są obsługiwane bez zmian. Reforma przewiduje stopniowe przejście rynku na POLSTR, a o zmianie wskaźnika w umowie bank informuje klienta. Warto śledzić komunikaty swojego banku.

Kiedy obniżka stóp procentowych?
O stopach procentowych NBP decyduje Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniach odbywających się zwykle co miesiąc. Nikt nie zna z góry jej decyzji. Aktualne decyzje RPP omawiamy w tekście o stopach procentowych.