Nadpłata kredytu hipotecznego: niższa rata czy krótszy okres? Liczymy na przykładzie

Premia, zwrot podatku, spadek albo po prostu oszczędności, które zbierały się przez kilka lat. Wiele osób z kredytem mieszkaniowym zadaje sobie wtedy to samo pytanie: czy nadpłacić kredyt, a jeśli tak, to czy obniżyć ratę, czy skrócić okres spłaty. Nadpłata kredytu hipotecznego jest prosta technicznie, ale warto wiedzieć, co naprawdę daje i kiedy bank może za nią pobrać opłatę. Liczymy na przykładzie.

Dwie opcje po nadpłacie

Po wpłacie dodatkowej kwoty kapitał do spłaty maleje, a bank przelicza harmonogram na jeden z dwóch sposobów:

• niższa rata: okres kredytowania zostaje ten sam, a miesięczna rata spada,
• krótszy okres: rata zostaje mniej więcej ta sama, ale kredyt kończy się wcześniej.

W wielu bankach domyślną opcją jest obniżenie raty. Jeśli wolisz skrócić okres, zwykle trzeba to zaznaczyć w dyspozycji nadpłaty w bankowości internetowej albo złożyć wniosek.

Przykład: 20 tysięcy złotych nadpłaty

Przyjmijmy kredyt z ratami równymi: 300 tysięcy złotych do spłaty, 20 lat, oprocentowanie 6,5 procent rocznie, które dla uproszczenia nie zmienia się przez cały okres. Rata wynosi wtedy około 2237 złotych, a suma odsetek przez 20 lat to około 237 tysięcy złotych.

Na początku spłaty wpłacamy jednorazowo 20 tysięcy złotych nadpłaty:

• przy opcji niższa rata rata spada do około 2088 złotych, czyli o niecałe 150 złotych miesięcznie, a suma odsetek maleje o około 16 tysięcy złotych,
• przy opcji krótszy okres kredyt kończy się o 30 miesięcy wcześniej, czyli po 17,5 roku zamiast 20 lat, a suma odsetek maleje o około 47 tysięcy złotych.

Różnica jest wyraźna: skrócenie okresu daje w tym przykładzie prawie trzy razy większą oszczędność na odsetkach. Wynika to z tego, że przy niższej racie kapitał spłacamy dalej przez cały okres, więc odsetki naliczają się dłużej. Swój wariant możesz wstępnie sprawdzić w naszym kalkulatorze raty kredytu.

Kiedy jednak lepiej obniżyć ratę

Większa oszczędność to nie wszystko. Niższa rata ma sens, gdy domowy budżet jest napięty, dochody są niepewne albo spodziewasz się większych wydatków, na przykład narodzin dziecka. Mniejsze stałe zobowiązanie daje więcej swobody co miesiąc. Część osób łączy oba podejścia: obniża ratę, ale nadal płaci tyle co wcześniej, traktując różnicę jako regularną nadpłatę.

Czy bank może pobrać prowizję za nadpłatę

Zasady wynikają z ustawy o kredycie hipotecznym. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy nadpłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może być ona wyższa niż 3 procent nadpłacanej kwoty ani niż odsetki, które naliczyłyby się od tej kwoty przez rok. Po trzech latach nadpłata przy zmiennej stopie jest bezpłatna.

Przy okresowo stałej stopie bank może pobierać rekompensatę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie wyższą niż jego koszty bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą. Szczegóły zawsze sprawdź w umowie. Przy wcześniejszej spłacie bank musi też obniżyć całkowity koszt kredytu o koszty dotyczące okresu, o który skrócono umowę. O wyborze między stałą a zmienną stopą piszemy w tekście kredyt hipoteczny ze stałą czy zmienną stopą.

Zanim nadpłacisz: trzy pytania

• Czy masz poduszkę finansową? Pieniędzy wpłaconych do banku nie odzyskasz w razie utraty pracy czy choroby. Najpierw zbuduj rezerwę na kilka miesięcy wydatków.
• Czy nie masz droższych długów? Kredyt gotówkowy czy limit na karcie zwykle kosztują więcej niż hipoteka, więc je warto spłacić w pierwszej kolejności.
• Ile dałaby ta kwota gdzie indziej? Jeśli bezpieczna lokata lub obligacje dają wyraźnie mniej niż oprocentowanie kredytu, nadpłata jest zwykle korzystniejsza. Gdy różnica jest niewielka, płynność gotówki może być ważniejsza.

Na to, ile odsetek oszczędzasz, wpływają też decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Co obecny poziom stóp oznacza dla raty, wyjaśniamy w tekście stopy procentowe a rata kredytu.

Najczęstsze pytania

Jak nadpłacić kredyt hipoteczny?
Najczęściej przez bankowość internetową, w której jest osobna dyspozycja nadpłaty lub wcześniejszej spłaty, albo przez wniosek w oddziale. Przy dyspozycji wybierasz, czy bank ma obniżyć ratę, czy skrócić okres spłaty.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
Zwykle tak, jeśli masz poduszkę finansową i nie masz droższych długów. Nadpłata zmniejsza sumę odsetek, a największą oszczędność daje skrócenie okresu kredytowania. Gdy budżet jest napięty, lepiej obniżyć ratę.

Nadpłata kredytu: zmniejszenie raty czy skrócenie okresu?
Skrócenie okresu daje większą oszczędność na odsetkach: w naszym przykładzie prawie trzy razy większą. Obniżenie raty daje więcej swobody w miesięcznym budżecie.